一线房企逃离秦皇岛,下半年楼市会"凉凉"吗?

近全国楼市都是这么枯燥且朴实无华，存在感大不如以前，广大同胞都在积极同“港独”势力作斗争，什么房价、房子那都不是事儿，先把敌我矛盾解决了，再来解决人民内部矛盾。但是最近一段时间，国内房地产也不是一片太平，一会广州某楼盘降价万元促销，一会某龙头房企裁员调整……“负面”消息太多，“正能量”偏少，少有提振人心的就是建设深圳社会主义示范区的消息，但对楼市也不一定就是利好，既然是社会主义示范区，政策肯定是要照顾到大多数人的，房价就不能像隔壁香港那样极端。进入到下半年后，许多人还指望着ZF给房地产打个鸡血，松绑一下紧箍咒，结果“730”会议中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，及时雨没有盼来，却盼来了冷冷的冰雨，在脸上胡乱地拍……

既然顶层意志已经坚定，那么可以肯定下半年楼市的平淡已成定局，没有政策利好带来的风浪，楼市断然溅不起大的水花。无论是几线城市，趋于平淡将是房地产市场的主基调，包括秦皇岛在内，楼市的夏天已经结束，秋天正在渐渐到来。随着楼市秋天的到来，下半年秦皇岛房地产市场也会有一些微妙的变化：

楼市成交下降

上半年除了个别销售比较火爆的项目，秦皇岛整体市场成交量是呈下降趋势的。根据市统计局的数据显示，1-6月秦皇岛商品房成交面积同比下降2%，其中商品住宅成交面积同比下降11.1%。

根据以往秦皇岛房产市场的特点，下半年的成交量是普遍低于上半年的，今年下半年楼市成交量很大程度将会延续下降的走势。虽然上半年商品房成交面积下降了，但是不妨碍成交金额的上涨，上半年商品房销售额同比上涨19.6%，其中商品住宅销售额上涨12.6%。在商品房销售量下降的同时，销售金额却出现了较大的涨幅，说明这一年秦皇岛房价确实上涨了不少，呈现出量跌价涨的市场现状。

房价涨幅回落

上半年秦皇岛房价涨幅多次进入70城市的TOP5行列，4月份房价涨幅甚至领跑全国，成为三四线城市中最靓的仔。

不过最近两个月秦皇岛房价涨幅明显出现回落，4月份高峰秦皇岛房价环比涨幅高达1.8%，6月份房价涨幅回落到1.1%，7月份房价涨幅进一步回落到0.7%。随着暑期旺季的结束，接下来秦皇岛楼市将进入到一年当中的传统淡季，所谓的“金九银十”在秦皇岛这样的避暑型旅游城市，对市场的影响远远比不上“金七银八”。从最近的新盘开盘来看，在水一方B区均价15500元，南岭国际四街区均价10600元，一个是目前综合性能最强的楼盘，一个是刚需楼盘中的性价比之王，开盘价格基本上处于合理区间，并没有出现上涨势头，像在水一方还有2到3个点的优惠。当前的市场需求已经不像前两年那么旺盛了，开发商的定价也越来越保守，如果开盘价格过高显然会影响到楼盘的走量，在新盘价格没有明显提升的情况下，秦皇岛房价实际上已经触顶。

一线房企收缩

近两年一线房企进驻秦皇岛的步伐明显放缓，2010年、2011年是首批一线房企入驻秦皇岛的时期，万科、恒大、远洋、华润都在这个时期入秦；一直到2016、2017年，秦皇岛又迎来一批新的一线房企，碧桂园、富力、华夏幸福、保利陆续来到秦皇岛开发项目。但是2017年以后，除了中冶置业并没有新的一线房企入驻，早早传出风声要进驻秦皇岛的融创、绿城、金茂等房企，到最后都成了大萝卜进菜窖—没影儿(缨)了。

这与各大一线房企的战略调整不无关系，继富力传出下半年停止拿地后，融创在今天的半年报业绩会上也表示将停止拿地，收缩战略扩张。在各大房企停止拿地的背后，一是看不到调控政策松绑的迹象，二是融资状况收紧的倒逼，尤其是在人民币破七以后，一线房企房企在偿还海外债务将面临更大的压力。

另外像万科虽然没有停止拿地，但也表示将停止在三四线城市拿地，从各大房企的表态来看，在这轮战略收缩过程中，三四线城市将是受影响较大的市场区域。

从秦皇岛上半年的土地挂牌出让来看，一线房企在秦皇岛几乎没有动作，只有富力在山海关新拿一宗住宅用地（富力金禧），与前两年的疯狂圈地形成鲜明对比。

另外从秦皇岛上半年的新房预售的放量来看，本地房企所占的比重也远超一线房企，商品住宅入市套数TOP10楼盘中，只有万科未来城、中交碧桂园逅海和富力和园进入前十，其余几乎全是本地开发商项目，在中心市区更是难以见到一线房企的踪影。