疫情黑天鹅飞过,秦皇岛房价会崩盘吗?保住饭碗最重要!

今年是庚子年，刚开年，一只只“黑天鹅”从头顶飞过，美伊冲突、新冠疫情、油价大跌、股市熔断……其中较大的黑天鹅当属新冠病毒的肆虐，让全世界陷入恐惧和混乱，虽然这只黑天鹅已经从中国飞走，但是仍然留下深刻的痕迹，疫情过后秦皇岛楼市何去何从？就大家最近比较关注的问题，我在本文中进行了集中回答，如有问题欢迎留言讨论。

Q：2020年所有人的正常生活都被疫情打乱了，包括房地产在内的各个行业也受到了很大影响，疫情期间秦皇岛楼市的表现如何？

A：疫情期间秦皇岛楼市几乎是停摆的状态，从成交来看肯定是断崖式的，全国19个城市，比如石家庄、太原都是零成交，秦皇岛没有到零成交的地步，部分项目通过线上获客，也实现了成交。

从房价来看，疫情期间秦皇岛房价基本是平稳的状态，这种情况下涨价几乎是不可能的，个别项目为了缓解资金压力，促进成交，推出了一些内部折扣房和特价房，价格还是比较诱人的。

但这些打折促销的项目有两个特点，一是以中小房企为主，资金抗压能力相对比较薄弱，需要及时回笼资金缓解压力；

二是以旅游地产为主，受到淡季和疫情的双重夹击，销售压力还是很大的，旅游地产对外地客户的依赖很强，像现在这个情况，今年的五一小长假很有可能泡汤，所以说旅游地产的压力是较大的。

像海港区、开发区这些以本地需求为主的区域，目前没有看到房价上的变动，不增不减，不喜不悲。

Q、虽然疫情使许多购房者无法前来售楼处，但依然有很多购房者会通过互联网来了解楼盘，据你了解，现在小岛的购房者大多是什么样的心态？

A：根据我们最近做的购房者调查来看，目前大部分人处于观望的状态，这个比例占到将近七成。

现在很多人持观望心理，一是与疫情的影响有关，根据调查一半购房者认为疫情后秦皇岛房价会下跌，仅有23%购房者认为房价会上涨：

二是与改善需求的占比有关，根据我们的调查，仅有35%购房者属于首套房需求，剩下的都是改善需求，这部分人相对来说不是特别迫切入市，所以会选择观望。

Q：现在许多人都很关心疫情过后秦皇岛楼市的走向，尤其是房价会如何变化，你对此有什么样的看法？

A：要想知道房价的走向首先要理解中国的楼市是政策市，政府是不会任由房价上涨的，同理也不会任由房价下跌的，到达一定程度会采取措施保证房价的平稳发展。

观察国内楼市的变化，其实是有周期性的，而且这个周期性是与政策环境密切相关的。

2008年金融危机房价大幅下跌，2009年金融刺激政策出台房价又开始大幅上涨，紧接着2010年国十条出台，房价被控制住。

到了2014年国内出现钱荒，三四线城市库存高攀，2015年政府出台去库存政策，2016年房价又开始了新一轮上涨，紧接着2017年全国各地出台史上最严格的限购政策，一直到现在房价保持在比较平稳的状态。

考虑到今年疫情对经济的影响以及全球的货币宽松，2020年应该会出台一些比较积极的金融政策，包括降息也已经具备条件了。

但是也应该看到今年的楼市也面对一些负面因素，就是疫情带来的不确定性，要警惕疫情带来的失业率的上升和消费、投资意愿的下降，这对楼市显然是不利的。

另外包括国外疫情的蔓延也会影响中国的出口，进而影响到经济，众所周知投资、消费、出口是中国经济的三驾马车，如果出口受到影响，不排除国家会出台一些政策刺激内需，这一切都要看政府如何应对了。

总的来说，现在房价下跌对稳定经济不利，而房价上涨似乎又缺乏动力，如果政策进一步宽松的话，房价大概率会保持稳定发展的态势。

Q：最近这几年秦皇岛的房价涨幅还是比较大的，许多城市房价出现放缓的同时，秦皇岛却一直保持着较大的涨幅，你认为秦皇岛较大的优势是什么？

A：像气候、环境、资源这些老生常谈的优势就不需要讲了，这些优势秦皇岛很早就有了，但房价也不是一直处在高位。

秦皇岛这轮房价上涨最直接的原因还是外地购房者和资金的进入，而外地购房者和资金的进入主要是因为京津冀一体化和秦皇岛这座城市的IP。

其中京津冀一体化是较大的推力，最近这轮房价上涨有一个很明显的特点，涨幅较大的城市主要集中在京津冀、长三角和珠三角这三大都市圈，如果说以前的城市发展都是靠单打独斗，现在的城市发展则主要靠组团作战。

秦皇岛正好就处在京津冀都市圈，整个京津冀都市圈房价普遍上涨，像环京一带的房价比秦皇岛上涨的更早、上涨的幅度也更大，但是受到的楼市调控也更严格，因此房价又出现了回落。

而秦皇岛所处的位置更加边缘一些，房价上涨传动到这里会更慢一些，唐山也是这个道理，秦皇岛和唐山的房价上涨轨迹是比较一致的。

另外秦皇岛虽然在地理空间上没有与北京相邻，但是在旅游、文化上面的联系却比较紧密，所谓的“北京后花园”以及北戴河的“夏都”之称都是和北京有渊源的。

由于不像环京城市那么紧邻北京，秦皇岛的楼市调控相对来说比较宽松一些，这也是小岛房价能保持上涨的原因之一。

再说城市IP，通俗点说就是城市知名度，比如你是北京的一位投资者，想去外地买个房，顺便投资一下，你首先肯定会想到有一定知名度的城市，听都没听说过的城市一般是不会进入到你的选择范围的。

不要小看这个IP，其实中国大部分城市都是沉默的大多数，能被全国人民熟知的城市只占很小一部分，比如中西部的省份，除了省会和一部分旅游城市，大部分城市对大众来说是陌生的。

秦皇岛虽然不算全国闻名，但是北戴河可以说是全国闻名，老幼皆知，这是非常宝贵的IP红利，也是秦皇岛旅游立市的无形资产。

这也是辽宁的绥中为什么要整一个东戴河，就是要蹭北戴河这个IP，这就解决了楼盘营销上的一个难题。

Q：很多购房者在买房的时候非常看重区域的发展，你怎么看待秦皇岛楼市的区域格局？

A：如果不算北戴河、山海关，我们一般把秦皇岛的楼市区域分为东、西、南、北、中五大区域。

目前西部主要以改善需求为主，北部主要以刚需或首次改善为主，这也是秦皇岛土地供应最充足的两个区域。

中部也就是中心市区，由于土地供应比较短缺，近几年的新盘相对较少，未来存量房交易可能会成为主流，大部分学区房需求主要集中在中部。

与西部和北部新城区不同，南部和东部算是根红苗正的老城区，配套成熟，生活气息浓，但是这两个区域有个共同特点就是新盘太少，拉低了在购房者心中的存在感。

虽然西部和北部是现在的主流置业区域，但是价格也越来越高，这样对刚需群体来说，性价比就会低一些，如果南部和东部能利用现有的优势，做出一些高品质的项目，应该会受到市场的认可和欢迎的。

Q：现在许多大房企也开始进驻东部了，对于东部楼市的未来发展，你怎么看待？

A：其实在早些年间，2010年、2011年的时候，东部还是秦皇岛比较热门的置业区域，当时的价格和西部差距不大，但是这些年我们可以发现，东部的房产开发明显滞后了。

一是楼盘数量太少，这些年东部的新房市场非常沉寂，只是偶尔冒出一个新盘，楼盘体量也都比较小，这就导致了市场存在感下降。

葛优曾经有个广告词，叫哪个饭馆人多进哪家，其实在房地产也是同样的道理，如果某个区域的楼盘数量少，购房者的可选项就少，慢慢的这个区域就不会作为购房者的主要目标。

二是缺乏高品质楼盘，一线房企的进入很大程度上推动了秦皇岛的房地产开发水平和楼盘品质，排名前列波是2010年到2011年以万科、恒大为首的一线品牌房企，第二波是2016年到2017年以碧桂园、富力、中冶为代表的品牌房企。

但是东部的新盘市场一直被本地中小房企开发的楼盘所占据，这就导致了东部楼盘的数量和质量都不占优势，更没有一个标杆项目来吸引购房者置业，影响了这一区域的置业口碑。

Q：在今年这个特殊的背景下，对秦皇岛的购房者有什么样的建议？

A：不管在什么时候，我觉得买房都是一件非常个性化的需求和行为，要根据自己的条件和对未来的预期，选择适合自己价位的楼盘入手，普通人不要盲目加杠杆，要量力而行。

还有一点就是不必太在意价格的涨跌，如果是自住需求，还是首先要解决住的问题，就秦皇岛的房价水平来看，相比房价上涨带来的一点利益，或者房价下降带来的一点损失，房子带来的安全感和生活品质的改善才是最实际的。