干货!在秦皇岛买房,为什么说西部比北部更靠谱?

搜狐焦点网秦皇岛站 2019-12-31 17:50:10
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前两篇文章最后都留了一个小尾巴,就是关于购房区域选择的话题,马上就要2020年了,必须要有一个圆满的终篇。 在秦皇岛买房怎么选择区域?从需求来讲,其实这是一个相当个性化的问题,对于不同的人有不同的选择和答案。 但是就房价表现来说答案却是清晰的,不同区域的房产价值还是有明显差距的,这次暂且“势利”地分

前两篇文章最后都留了一个小尾巴,就是关于购房区域选择的话题,马上就要2020年了,必须要有一个圆满的终篇。

在秦皇岛买房怎么选择区域?从需求来讲,其实这是一个相当个性化的问题,对于不同的人有不同的选择和答案。

但是就房价表现来说答案却是清晰的,不同区域的房产价值还是有明显差距的,这次暂且“势利”地分析一下,哪个区域的房产更有价值(钱途)。

综合来说中心城区是最成熟的,但是价格门槛也是最高的,另外由于市区可开发用地稀缺,新盘数量非常少,未来这里将主要是存量房市场。

如果本身有在中心城区购房的需求,同时也具备条件的话,依然可以把这里当做第一置业区域,数十年的城市积淀不是轻易就能被其它区域赶超的。

而东部区域在一定程度上已经被边缘化,除非特殊原因,一般东部不会是首要考虑的置业区域,剩下的只有北部和西部两个区域了。

我先说结论,如果条件允许的话能选西部就选西部,在阐述理由之前先看一张房价地图:

可以看出西部的房价明显高于北部和东部,目前西部的均价已经达到一万二左右,而北部的均价还在一万以下,东部的房价还要更低一些。

如果在两三年前,秦皇岛房价还没有补涨之前,还可以说北部是楼市价格洼地,但是经过这一轮房价调整,已经不存在价格洼地了,目前的房产价格就是房产价值的反映。

回到问题,在预算充足的前提下,为什么优先选择西部而不是北部(火车站以北)?基于以下三点:

一是城市的发展原点

每座城市都有自己发展的原点,比如北京的原点在紫禁城(政治),石家庄的原点在火车站(铁路),而秦皇岛的原点在港口(海岸)。

北京的房价围绕着政治中心,从二环到五环,依次从高到低排列分布,而秦皇岛的房价则是以海岸线为基准,从南到北,距离海岸线越远,价格越低(除了学区房),所以在这一点上西部比北部拥有近水楼台的天然优势。

二是产业的集群分布

前几天看到一篇国家地理的文章提到秦皇岛的城市饮食文化,所谓的炸肉炸排骨等秦皇岛地方小吃,其实与港口产业有密切的关系。

秦皇岛是开滦矿务局附属的港口,厂矿工人经济收入远高于农民,他们常有饭店小酌或者购买熟食的需要,因此催生出一大批饭馆和小吃(炸肉、炸排骨)。

当然也催生了海港区最早的居民住宅区,随着秦皇岛开埠、耀华玻璃厂的建设,陆续建设了一批职工住房。

住房依建造的质量、设备、卫生条件、房间数量等分为特等房、一等房、二等房、三等房、四等房,每等又分几级,占地面积从几百平方米到几十平方米不等。

▲一等房海滨路外籍高级员司,位于海港区海滨路35号,建于1928年

▲二等房吉兴里,位于海港区道南,建于1904年

三等房青云里,曾广泛分布于道南,建于20世纪30年代左右

产业兴则城市兴,港口产业带来了各种生活配套,带来了城市的繁荣与发展,但是现在秦皇岛港口的地位不复当年,秦皇岛的产业集群和经济中心逐渐迁移到西部。

目前开发区是全市经济发展的排头兵,许多重要企业和产业集中在开发区,包括一些高新技术企业也在不断入驻开发区。

从下面这张图可以看出秦皇岛开发区还会继续向西拓展空间,未来将与北戴河开发区连接起来,形成秦皇岛最大的经济中心区域。

伴随着产业集群向西迁移,自然会在西部催生许多新的城市配套,比如这些年新修的公路、新建的公园、新盖的楼盘很多都集中在西部。

至于市政府为什么要搬迁到西部?自从改革开放以来,经济建设一直是政府的工作重心,而秦皇岛未来的经济中心在西部,行政中心跟随经济中心搬迁也是理所当然。

三是人口与资源的聚集

众所周知中国虽然幅员辽阔,但是大部分人口主要集中在东部沿海地区,从东到西人口逐渐递减,在“胡焕庸线”以东仅36%的国土,却聚集着96%的人口,而“胡焕庸线”以西64%的国土,仅仅拥有4%的人口。

在城市内部也会有类似的情况,皇岛一直是一座“靠海吃海”的城市,无论是定位港口城市还是旅游城市,海资源永远是占据核心的,而人口也是围绕这一核心资源来聚集的。

秦皇岛的南部是海,北部是山,人口自然主要集中在沿海,北部多为山地,面积虽大,但人口却少而分散。

近几年为什么秦皇岛在提倡全域旅游,就是要把游客由上游的沿海引向下游的山区,从而拉长旅游产业链。

人口分布除了与地理资源相关,与产业资源也有密切的关系,带来人口最多的产业一定是劳动密集型产业。

目前秦皇岛劳动人口数量最多的产业是什么产业?毫无疑问是服务业,先不说由旅游业带动的食宿住行等相关行业,仅仅美团外卖、滴滴出行带来了多少劳动人口。

根据今年的市政府工作报告,秦皇岛的三产结构比例为12.4∶33.2∶54.4,服务业对经济增长贡献率为60.2%,拉动经济增长4.4个百分点。

可以说服务业是秦皇岛最大的支柱产业,北部集中了多少服务业,市区和西部又集中了多少服务业?打开美团按区域搜索一下服务商家就能略知一二。

除了以上三点,西部还有一个优势就是靠近北戴河区,北戴河可以说是一个国人皆知的大IP,许多冲着北戴河名气去的外地购房者也会在西部置业,这就比其它区域多出了大量接盘者,这也是西部房价居高不下的一个原因,话说现在从西部去北戴河火车站,比从北部到秦皇岛火车站似乎还要方便一些……

以上都是西部发展的宏观优势,但也要看到西部的短板,尤其是在生活居住方面还有许多不足之处,比如缺乏优质的教育和医疗配套,商业配套也不是特别丰富,整体的商业氛围与市区还有很大的差距。

另外住房空置率也是一个问题,由于外地购房者比较多,房屋空置的现象比市区要严重许多,要警惕西部新城成为西部空城。

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