秦皇岛房价何时能见顶?对未来楼市的几点冷思考

琦扒楼事 2018-09-21 16:16:55
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最近天气渐凉,房地产貌似也有了些凉意,但看到国家统计局最近发布的8月份70大中城市房价数据,感到房地产并没有熄火,只是火小了一些。 70座大中城市中,只有厦门房价环比略微下降,北京、南京房价环比持平,其它67座城市房价或多或少都有上涨。 其中秦皇岛新房价格环比上涨2.8%,涨幅其实并不低,但也只是勉

最近天气渐凉,房地产貌似也有了些凉意,但看到国家统计局最近发布的8月份70大中城市房价数据,感到房地产并没有熄火,只是火小了一些。

70座大中城市中,只有厦门房价环比略微下降,北京、南京房价环比持平,其它67座城市房价或多或少都有上涨。

其中秦皇岛新房价格环比上涨2.8%,涨幅其实并不低,但也只是勉强进入前十,徐州、北海、西安房价环比涨幅超过3%,依次占据涨幅前三。

现在已经进入到房地产的传统旺季“金九银十”,但是由于暑期过后旅游地产出现降温,而目前秦皇岛在售的楼盘数量又比较少,新房的成交量其实是在下探中。

不过秦皇岛的房价倒是很坚挺,新房价格上涨的同时,二手房价格也在上涨,8月份二手房价格环比上涨2.2%,通常来说如果市场有变化,二手房价格的反应比新房会更及时。

现在大家都知道国内经济形势比较复杂,政府对房地产的调控也比较严厉,态度从“防止房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,大家对房地产的“前途”不免会打上问号。

别的城市先不做讨论,秦皇岛的房价是否见顶?房地产是否还有戏呢?在判断房地产的市场周期时有一个惯用的模型“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。

1

就短期市场周期而言,这轮房价上涨已经是强弩之末了,观察近十年的房价上涨周期,政策调控几乎是分水岭般的存在。

2009年房价大幅上涨,2010年严厉的调控政策密集出台,2011年楼市进入低谷;

2012年房价小幅上涨,2013年又开始新一轮的调控,2014年、2015年楼市进入低谷;

2016年房价大幅上涨,2017年又是一轮严厉的调控,2018年楼市理应进入低谷。

一个完整的房价涨跌周期基本上长达三四年,但是由于这轮房价上涨过于猛烈,后劲儿有点大,房价止涨的过程比以往要漫长一些。

另外由于“分类调控、因域施策”的调控思路,一二三四线城市调控政策出台的时间和力度均有不同,导致不同级别城市的房地产周期略有不同,普遍来讲三四线城市比一二线城市要滞后很多。

所以秦皇岛的房价上涨潮比一二线城市来得要晚一些,退得也要晚一些。严格来讲秦皇岛房价是从2017年开始上涨的,而去年所谓的调控只是调而不控,今年限购才开始严格起来。

根据以往的周期来看,2019年才是真正的楼市低谷,今年的房地产市场还算乐观。

为什么许多人买房的时候总是后知后觉,踩不对点?

因为视线所投向的位置不对,应该要盯紧一二线城市,尤其是具有风向标意义的北上深热点城市,等房价波动传递到三四线城市,站在外围的“吃瓜群众”再做出反应其实已经迟了。

一二三四线城市的房价虽然有差距,但是这个差距的“距离”应该是比较固定的,如果一二线与三四线城市的房价太悬殊,三四线城市一定会补涨。

如果一二线城市房价出现回落,那么三四线城市房价上涨的空间基本上也就到头了。

2

所谓“中期看土地”,其实就是看未来的住宅供应量,而住宅供应量当然是由土地供应量决定的。

如果抛开政策,仅从市场角度来看,如果市场供应不放量,房价很难在中短期有实质性下跌,即使是下跌,也是迫于调控压力的“假摔”,调控松绑后必然会反弹。

首先秦皇岛肯定是不缺土地的,这两年的土地供应量也保持在一定规模,但是土地供应主要集中在海港区的城郊和广袤的北戴河新区,市区土地供应非常有限。

2018年至今,秦皇岛主城区(不含抚宁区及三县)共挂牌出让14宗商品住房地块(约1775亩),其中北戴河新区3宗(约204亩),海港区西部5宗(约1158亩),海港区北部(约287亩),北戴河区1宗(约23亩)。

可以看出新出让的土地主要集中在海港区西部、北部以及北戴河新区,这几个区域也是未来秦皇岛增量土地的重要来源,而市区的土地储备主要以存量土地为主,需要通过旧城改造等方式盘活,可供开发的面积十分有限。

物以稀为贵,这就是为什么市区楼房比城郊更抗跌的原因之一,同时也加深了秦皇岛房价的区域分化,比如当前市区新房均价早已过万,部分高端楼盘单价甚至达到一万七,但是在城郊依然有均价6、7千的房子存在。

城郊大量的土地储备在很大程度上拉低了秦皇岛的房价底线,这也是为什么大家总感觉秦皇岛房价很高,但是官方统计的均价却比较低的原因,部分区域“拖了后腿”。

目前三四线城市的棚户区改造已经放缓,在没有大量需求被释放的情况下,秦皇岛的房价可以说基本上趋于稳定了,未来市区的房价相对会更稳定一些,但在高端楼盘的激烈竞争下,应该会有一定的让利空间。

在未来一两年内,秦皇岛房价将会进入到横盘阶段,但是再像2014年、2015年那样大幅下跌几乎是不可能的,毕竟市场供应的不足暂时还摆在眼前。

根据秦皇岛市统计局公布的数据,2018年1-7月秦皇岛住宅开发面积同比下降16.7%,住宅竣工面积同比下降45.6%,而住宅销售面积却同比增长6.3%,住宅销售额的涨幅达到20.2%,可见目前商品住房的供需矛盾依然比较突出。

3

看完政策和土地再来看一看人口,人口红利是决定一座城市长期发展的重要参考因素,秦皇岛作为一座三线城市,目前全市户籍人口不到300万,常住人口311万,由于人口基数比较小,未来的增长空间也不会太大。

但是从人口流入情况来看,秦皇岛虽然是一座三线城市,但近三年秦皇岛一直保持人口净流入,2015年人口净流入率(人口流入率-人口流出率)达1.19%,2016年达2.62%,2017年达3.51%。

由此来看,秦皇岛近两年的房价上涨并不是跟风乱涨,而是有人口基本面、有真实需求支撑的。

秦皇岛房地产真正的利好不在于人口规模,而在于城市化率,目前秦皇岛的城市化率还不到50%,而发达国家的城市化率多在80%以上。

如果按照这个标准来看,秦皇岛未来还会有90万人口需要转移到城镇,由于就业的优势,其中相当于一部分会进入到主城区。

秦皇岛房地产的另外一个利好在于国际一流旅游城市的打造,如果能把旅游业做大做强,对非常住人口的吸引是有巨大优势的。

国际化的旅游城市是人口规模有限却能保持房价上涨的特例,但前提是高水准的国际化旅游城市。

比如国内的三亚、意大利威尼斯、法国戛纳、美国夏威夷等旅游城市,都是国际知名的旅游目的地,每年都会有大量人口从四面八方涌入。

去年秦皇岛提出打造国际一流旅游城市的目标,这个目标虽然看上去很遥远,但确实抓住了本质,毕竟梦想还是要有的。

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