万科“带头降价”?楼市釜底抽薪?

在政策连番轰炸之后，万科终于要领头降价了么？

　　万科的精装房怎么可能才卖9000元/㎡，而且还在曲江！连金色悦城也在九千五左右了。但事实就是如此，在国庆首日，一则消息刷爆朋友圈，万科曲江某盘国庆期间推出新房源“9000元/起”，而且还在曲江一期，还是拿曲江的高端产品系列。

　　万科和中国铁建合作的项目翡翠国际，位于曲江大道东侧，近日推出13#80-103㎡两房、三房，价格在9000-10400元/㎡，应该说这个价格比较起华著中城、一曲江山、金辉世界城等众多二期名盘，价格也是较大优惠，比较起翡翠国际前期成交价格，也是大大降低，是什么原因导致万科降价？

　　于是，媒体解读经济新常态情况之下，客户购买力受限制，不排除开发商有降价的可能性，尤其是此次万科推出了两房产品，这本就不是曲江二期产品段，受到全年业绩压力，万科铤而走险“带头降价”似乎也说得过去！这是否意味着楼市寒冬真的降临？可事实真是如此吗？不妨来看一看具体情况。

　　万科与中国铁建合作开发“中国铁建国际城”剩余土地，目前规划有400亩，建筑面积120万方，因为，坐落于曲江大道上，因此宽泛意义上，称之为曲江Ⅰ期范围之内。与龙湖星悦荟、雁翔广场、曲江二小、武警医院、地铁五号线岳家寨站(在建)相呼应，目前，曲江二小配套费已缴，算是成熟商圈，而2017年上半年翡翠国际成交量也是全市前列，不存在销售压力，“大幅度降低”缺乏逻辑前提。

　　而在笔者详细咨询了置业顾问之后，却得出了一个新的结论，谣言成爆款，媒体大乌龙！目前，万科翡翠国际仅有两种产品发售，一种是洋房，19号楼，总高6层洋房，1梯2户电梯刷卡入户，户型180平方米，17500-18400元/平方米。另外一种是超高层，总高44层，4梯10户，户型82-105平方米，参考均价9000-10400元/平方米。

　　被媒体鼓噪为万科“带头降价”，就是这些房源，就是万科翡翠国际推出的超高层住宅！

　　何为“超高层住宅”，官方定义的“超高层”必须在一百米以上，也就是40层以上才够得上超高层，超高层是土地综合利用率较高的一种开发模式，超高层建筑因为自身的高、大、重的特点，所承受的负荷就比一般的建筑要大，所以国家对于超高层的住宅设计要求都要高于一般建筑，例如材料运用、安全等级、抗震等级、基础设计、防火等级、节能等级等等，各项等级高标高配，也导致了建筑质量的提升。

　　由于各项等级要求很高，90年代初期，西安拥有了排名前列栋超高层写字楼，凤城四路第二电信大楼总高168米；2015年开元排名前列城喊出了“陕西排名前列超高层住宅”(陕超抗审字[2012]04号)的口号，较高达到129米，随即推出6100元/㎡，如今，已经音讯渺茫，难以赘述。

　　这其中有一个原因就是，材料质量的大幅度提升必然导致整个单位造价提升，超高层建筑每平米的造价要比一般建筑高出四分之一多。因此，在前几年西安房价还处于低谷阶段，建造超高层住宅几乎是赔本的，尤其是西安库存高企，根本不缺房，没有必要竖向发展。

　　如果万科翡翠国际能够兑现44层超高层住宅，那么这就意味着万科再次挑战西安传统居住模式，继分离式核心筒、除霾大宅、定制住宅1.0之后，在整个楼市产品向低密化发展之时，又一次推出了超高层“空中居住方式”！

　　首先，某媒体提出，户型有80㎡的两居，这在当前绝大多数人比较青睐三房的购买意向看，是属于比较难卖的面积段产品，在笔者看来，这种认识与实际情况有很大偏差。其一，三四年以来，曲江Ⅱ期三房扎堆明显，两房缺口较大，面积段规划都属于兑现过去，这是不争的事实。其二，在曲江Ⅱ期范围内，随2017年市场变化，区域产品面积变大总房款变大，刚需客户还不降低标准，恐怕短期内无房可买。因此，不是两房难卖，是没有两房。市场并非不认可两房产品价值，只是某些项目实在没有品牌号召力。

　　那么万科峰荟为何售价如此之低，难道就不怕业主“维权”吗？显然万科也考虑到了这些，请注意三点！

　　其一，万科峰荟组团属于单独辟出，仅有六栋楼，四栋44层超高层，1栋17层小高层，1栋33层高层，目前推出的是1#和13#，单另辟出，与其他组团价格无关对标；其二，峰荟组团的容积率在7.67，几乎是整个翡翠国际容积率的两倍还多，典型的楼多地狭；其三，绿化率仅有16.88%，相当于小区绿化率的一半，与西高新万科生活广场接近。也就是说峰荟组团与过去产品不在一个产品线上！

　　但凡是容积率较高，绿化率较低，价格都低于板块均价。典型案例一，御笔城市广场容积率9.78，大兴新区核心区均价1.1万/㎡，该项目只卖8500元/㎡；典型案例二，2015年，九形道容积率7.48，高新区大寨路核心板块均价9千/㎡，该项目只卖5800元/㎡；典型案例三，2015年，开远半岛容积率5.88，连三桥都卖7500元/㎡了，这个项目才卖6500元/㎡。

　　那万科建造这种“另类”产品，究竟有没有价值？

　　当然，超高层也并非一无是处，对于西安而言，超高层既丰富了产品的多样性，又给西安楼市做出了示范效应。

　　西安市地处于关中平原，南连秦岭，北望三原，每年主导风向都是东北风，静风率平均30%左右，属于全国静风率较高的城市。因为，秦岭分离南北，无法实现“穿堂风”，于是城市废气无法排除，就在秦岭脚下形成了热岛环流，因此，漂浮颗粒拥塞，夏天暴热，冬天雾霾。

　　当然政府也在想方设法搞“城市风道”，单凭近几年的经验来看，还属于超长期追求，离增加城市流动性还有很长一段距离。这也就给超高层住宅制造了一个必要性，西安楼宇33层排布，形成人为的城市天际线，把大气下垫层堵住，想要视野开阔、想要空气好只能朝33层以上走。

　　当然，万科突然抛出超高层住宅，对于市场而言，还面临着各方面的挑战。价值认知、居住习惯、安全顾虑、楼宇运营、生活成本、物业服务......

　　虽然，国庆节前后，西安楼市可售房源大增，在9月份获批预售证数量增多，仅9月30日就有19个楼盘获证，可售房源再次增多，但这都不意味着楼市下行，更不意味着万科要“带头降价”。