一张图看清秦皇岛房价全貌,别让同龄人的房子把你抛弃!

琦扒楼事，专扒秦皇岛楼市那些事儿。

在经历“金三”楼市旺季后，同时即将迎来“415”楼市调控一周年之际，秦皇岛房价目前保持在什么水平？不同区域之间的房价差距有多大？可以看看搜狐焦点较新制作的秦皇岛房价地图。（根据搜狐焦点网在售新盘均价统计）

最近一篇“你的同龄人正在抛弃你”的文章在朋友圈刷屏，这种“开挂”的人生确实让人很艳羡，但是在秦皇岛这样的三四线城市，比起同龄人之间的差距，来自房产价值之间的落差更容易感知，同样的时间买房，但是买的不同区域，有的可能翻倍，有的反而还下跌了。

许多比赛活动在评分时往往会去掉一个较高分和较低分，我们就先来看看秦皇岛房价较高区域和较低区域。

金梦海湾

毫无悬念，秦皇岛房价较高的区域当属金梦海湾片区，作为秦皇岛市区少有的沿海度假区，金梦海湾的房价一直处于全市桂冠，很早就甩开其它区域好几条街，它的地理距离虽然不遥远，但“房价距离”却相当遥远，通俗点讲就是价格已经脱离群众，很大程度上是奢侈品，而不是生活必需品。

金梦海湾区域的楼盘一向少而精，近些年没有新盘入市，还是金梦海湾1号、嘉里海碧台、兴龙香玺海、御品排名前列观这几个楼盘，其中嘉里海碧台是少有一座均价超过2万的楼盘，其它楼盘均价都在1万7到2万之间，价格比较稳定。

东部片区

看完房价最贵的金梦海湾区域，再来看看房价较便宜的区域—东部片区，也就是秦皇岛本地人常说的“河东”，这么一对比就知道秦皇岛的“两极分化”有多严重。

目前秦皇岛东部片区的楼盘均价在6800元左右，比偏居一隅的山海关房价还要低，是名副其实的房价洼地，同时也是房价上涨最缓慢的区域，当其它区域房价奔着翻倍升值时，东部片区还在原地踏步，这一点倒是“难能可贵”。

东部房价与其它区域的分化为什么越来越大？我觉得有两点考虑因素，一是秦皇岛“城市向西”的发展策略客观上造成东部区域的边缘化，随着发展重心的向西迁移，资源配置也向西部倾斜，无论是工业、商业还是服务业，东部的发展速度确实落后了，房价只不过是对区域发展的一种反映。

东部房价偏低的另外一个原因跟楼盘品质有关系，东部楼盘基本都是由本地小房企开发，产品落后，品质相对低下，无法与品牌房企精雕细琢的产品竞争。同时外部环境受煤炭港口的影响，不太符合当下的宜居改善置业潮流。

为什么一线房企宁愿选择偏僻的西部而不选择生活便利的东部老城区？除了“城市向西”的考虑，拆迁难是较大的问题，东部是秦皇岛的传统老城区，只能通过旧城改造来开发，而一线房企十分注重效率效益，老城区拆迁成本高且困难，一拖就是好几年，谁会去蹚这浑水？

中部城区

看完“两极”看中部，3月份中部城区的新盘均价是11655元，是除旅游区之外房价较高的区域，环比2月份大约上涨了200元。

中部城区其实也很少看到一线房企的身影，楼盘大多中规中矩，品质虽然优于东部楼盘，但也难有亮点可言，为什么房价却有云泥之别？

中部城区的房价有赖于优质学区的价值支撑，房价只有一小部分是来自于房屋本身，房产的价值更多体现在公共配套的附加值上，所以才有那句经典的房产投资金律“地段、地段还是地段”，因为地理位置直接决定了周边配套的水准，没有优质配套的地段很难称之为好地段。

在各种各样的公共配套中，含金量较高的当属教育配套，由于优质教育资源的短缺，造成了普罗大众对优质学区房的趋之若鹜，而秦皇岛的优质中小学几乎全都分布在中部城区，因此学区房也都集中在中部城区，直接抬高了区域均价。每年的3月份到6月份是学区房的购置集中期，学区房交易量相对较大，中部城区的均价上涨很正常。

北部片区

3月份另外一个房价上涨区域是北部片区，北部新盘均价7866元，环比大约上涨了200元。北部片区的价格优势最明显，万科未来城、九里桃源、岸上澜湾价格基本上在7千到9千区间，现在要想找万元以下的新盘，北部片区成为少有的选择。

年初北部片区成交持续活跃，一是北部片区的房源比较充足，在需求突然抬头的时候不至于弹尽粮绝，二是其它片区高攀的房价突出了北部的性价比，撬动了大量潜在购房需求。

北部片区的置业人群其实就是秦皇岛目前的主流置业人群，以刚需和轻改为主，价格是其首要考虑因素，对楼盘品质又有一定追求，以“物美价廉”为主要特点的北部正中刚需购房者下怀。

西部片区

说到北部就不得不提到西部，这也是许多购房者纠结的两个置业区域，首先这两个区域的房价差距不是特别大，另外两个区域各有优势，北部和西部成为购房者比较难抉择的两个区域。

3月份西部片区新盘均价9200元，环比下降了456元，西部房价下跌可能出乎某些人的意料，在许多人眼里西部比北部更有发展潜力，北部都涨了，为什么西部反而还下跌了？

相比北部，目前西部的在售楼盘比较少，仅有一方南岭国际和铂悦山少量尾房在售，3月份南岭国际开盘促销，由于项目整体房源较多，为了加快走量，房价有较大幅度优惠；铂悦山则是尾盘销售，由于户型不全，可选性较小，为了清盘将价格调低了一些。

西部片区的房价下跌主要受到了这两个楼盘的促销影响，随着恒大悦府等高端楼盘的入市，在高端楼盘的拉动下，西部片区的新盘均价还将会有进一步回升。

汤河沿线

汤河沿线区域和山海关区新盘均价都很平稳，汤河沿线新盘均价11500元，价格比较平稳。汤河沿线可以说是仅次于金梦海湾沿海的高端居住区，相比学区房巨大的教育附加值，汤河片区的居住价值更纯粹一些，更强调居住的舒适性和环境的宜居性。

目前汤河沿线仅有中冶玉带湾、碧桂园首府和九号别墅在售，与北部、西部面向的刚需购房者不同，汤河沿线面向是高端置业人群，大部分都是三居、四居等改善型产品，以及更加“高大上”的叠拼、联排别墅。

目前有一个高端楼盘中冶德贤公馆即将入市，该项目主打科技住宅，其水准将超过市区所有在售楼盘，价格有可能会超出一般人的想象，后期将会成为汤河一带的标杆楼盘，汤河片区的价值高度也将会被拔高。

山海关区

北戴河区下次与北戴河新区一起说，山海关区不用多说了均价7400元，由于区域人口有限（15万），又无大量人口流入，可能是秦皇岛为数不多的人口净流出区县，房地产基本上回归居住功能，无论是过去、现在还是将来，都不会有太大波动。